必发官网呼伦贝尔市人民政府办公室关于印发《呼伦贝尔市住宅物

　　各旗市区人民政府，市政府各部门，驻呼伦贝尔市各单位：《呼伦贝尔市住宅物业管理办法》已经市人民政府2024年第5次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。

　　《呼伦贝尔市住宅物业管理办法》已经市人民政府2024年第5次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认线日

　　为规范物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律法规规定，结合呼伦贝尔市实际，制定本办法。

　　呼伦贝尔市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其相关监督管理活动适用本办法。上位法已经作出规定的，从其规定。

　　物业管理工作坚持党建引领，建立健全由街道办事处（含苏木乡镇人民政府，下同）牵头，社区居（村）民委员会、业主大会、业主委员会（含物业管理委员会，下同）、物业服务企业、职能部门等共同参与的协调运行机制，形成社区治理合力。鼓励业主委员会、物业服务企业中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区党支部委员会、社区委员会的成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

　　街道办事处具体负责辖区内物业管理工作的指导、协助和监督。要在街道办事处明确承担物业管理工作的指导监督机构，配备与工作相适应的工作人员，落实工作经费。主要负责推动业主设立业主大会、选举业主委员会，加强对业主大会召开、业主委员会的成立、选举、换届组建工作的组织、指导、协调，督促业主委员会和物业服务企业依法依规履行职责，协调社区建设与物业服务的管理，调处物业管理矛盾和纠纷，对于涉及多部门的问题，要及时召开物业管理联席工作会议，对物业管理区域内违法违规行为开展多部门联动执法。加强对本辖区内物业管理承接查验、移交、接管和退出的监督。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。

　　市住房和城乡建设部门为我市物业行政主管部门，统筹负责全市物业管理活动的监督管理工作。各旗（市、区）住房和城乡建设部门负责所辖区域内住宅小区（含独栋居住建筑）物业管理活动的监督管理工作，接受市住房和城乡建设主管部门的业务指导和监督。

　　各相关部门和机构对住宅小区内物业管理职责按照以下内容执行，各旗（市、区）人民政府另有明确规定的可以按照当地规定执行。

　　（一）住房和城乡建设部门负责物业管理区域内生活垃圾分类和管理、房屋建筑工程质量保修的监督管理；负责查处房产测绘面积弄虚作假、建筑主体或者承重结构变动的装饰装修工程、擅自施工、擅自利用物业共用部位和共用设施设备进行经营、擅自占用物业管理区域内道路和场地损害业主共同利益等行为；负责查处开发建设单位将未缴纳住宅维修资金房屋交付买受人以及未经招投标或未经批准擅自采用协议方式选聘物业的行为；负责查处物业服务企业将一个物业管理区域内全部物业管理一并委托给他人的行为。

　　（二）城市管理综合执法部门负责住房和城乡建设部门移交的行政处罚案件处理，负责物业管理区域内社会生活噪声污染、餐饮服务业油烟污染、露天烧烤污染、城市焚烧沥青塑料垃圾等烟尘和恶臭污染、露天焚烧秸秆落叶等烟尘污染、燃放烟花爆竹污染、擅自伐移树木、侵占毁坏绿地等行为的行政处罚工作；联合公安、农牧等部门，按照《呼伦贝尔市城市养犬管理条例》规定，共同做好相关违法行为查处工作。

　　（三）公安机关负责开展社区警务工作，加强物业管理区域内治安防范，对安防设施的建设、维护、使用进行管理、指导和监督，对安防情况开展监督检查，依法查处住宅小区内危害公共安全、妨害公共秩序的违法行为；对公共安全视频监控图像信息系统的管理情况进行日常监督；联合城市管理综合执法、农牧等部门，按照《呼伦贝尔市城市养犬管理条例》规定，共同做好相关违法行为查处工作。

　　（四）市场监督管理部门负责查处物业管理区域内从事无照经营的行为；负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的监管，依法查处相关违法行为；负责物业管理区域内物业服务收费的监督检查工作，依法查处各类价格违法违规行为。

　　（五）自然资源部门在核发住宅小区建设规划许可时，负责审查物业服务用房相关配套要求。对未经批准进行临时建设或未按照批准内容进行临时建设的行为进行查处。

　　（八）应急管理部门负责对本行政区域内消防工作实施监督管理，并由本级人民政府消防救援机构负责实施。其他相关部门根据《中华人民共和国消防法》《内蒙古自治区消防条例》和《内蒙古自治区消防安全责任制实施办法》中规定的消防安全职责，按照“管行业必须管安全、管业务必须管安全、管生产经营必须管安全”的要求，在各自职责范围内依法依规做好物业管理区域内消防安全工作。

　　由住房和城乡建设部门负责建立物业服务行业信用等级评价制度，将遵守法律法规规定、履行合同和投诉处理等情况，记入信用档案，定期向社会公布物业服务人信用等级信息。同步建立红黑名单制度，设立守信联合激励和失信联合惩戒机制。街道办事处要根据日常了解掌握的情况，对辖区物业服务企业提出评价意见，作为住房和城乡建设部门评价企业信用的重要内容记入信用档案。

　　物业管理实行联席会议制度。联席会议由街道办事处负责召集，旗（市、区）人民政府物业行政主管部门、嘎查村民委员会、居民委员会以及建设单位、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表参加。未成立业主委员会的，由业主代表参加。如遇紧急问题，也可由旗（市、区）住房和城乡建设部门负责组织召开，旗（市、区）分管物业工作的处级领导干部参加主持。联席会议每个街道办事处每年最少召开两次，各旗（市、区）住房和城乡建设部门每年最少组织召开一次。物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题：

　　各旗（市、区）人民政府和街道办事处应当将业主委员会、物业服务企业纳入突发事件应急处置工作体系，建立物资和资金保障机制。应对突发公共事件期间，各旗（市、区）人民政府负责落实属地管理责任，依法采取各项应急措施，指导物业服务企业、业主委员会开展相应级别的应对工作，并给予相应物资和资金支持。业主委员会、物业服务人应当积极配合开展相关工作。

　　物业行业协会应当加强行业自律，规范行业行为，开展行业培训，为物业服务企业提供行业发展动态、信息、意见及建议，参与调解物业服务企业相关纠纷，促进物业服务行业科学、规范、健康发展。定期监测并公布物业服务清单，公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务人协商物业服务费时参考。

　　房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国家、自治区物业管理有关法律法规执行。物业使用企业在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用企业约定，但不得违反法律法规和管理（含临时性）规约的有关规定。违反规定的，有关业主应当承担相应责任。

　　各旗（市、区）住房和城乡建设部门要指导和监督有关单位和部门按照有利于实施物业管理的原则，综合考虑建筑物规模、共用设施设备、土地使用权属范围、自然界限、社区布局等因素划分物业管理区域。配套设施和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。一个物业管理区域成立一个业主委员会，选聘一家物业服务企业。新开发建设住宅小区应在预售方案或现房销售合同中明确物业管理区域并按规定进行备案。已投入使用但尚未划分的物业管理区域，或者需要调整物业管理区域的，由旗（市、区）住房和城乡建设部门牵头，会同街道办事处结合物业管理实际，确定物业管理区域并在社区范围内进行公告。

　　在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，应当筹备成立业主大会。符合成立业主大会条件的住宅小区，开发建设单位应当在三十日内书面告知属地街道办事处，也可以由十名以上业主联名，书面告知属地街道办事处成立业主大会。由属地街道办事处及居（村）民委员会组织成立业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作，制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。

　　业主大会筹备组中的业主代表应当由五名以上业主联名推荐，也可以由街道办事处组织业主联名推荐；业主代表按照推荐业主人数高低确定顺序。

　　业主大会筹备组的成员名单及简介，应当自业主大会筹备组成立之日起三个工作日内在物业管理区域的显著位置公示七日以上。业主对筹备组成员有异议的由街道办事处协调处理。

　　业主大会筹备组应当及时核实、更新业主清册及业主联系方式等信息，妥善保管收集的信息和文件资料。筹备组应当自组成之日起六十日内首次召开业主大会会议，并于召开十五日前通知全体业主，首次业主大会应表决管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会，并于业主委员会选举产生后七日内将相关资料移交业主委员会。业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等形式召开。首次业主大会未能召开或者未能选举产生业主委员会的，业主大会筹备组应当在解散前七日内将收集的信息和文件资料移交辖区社区居（村）民委员会封存。

　　明确业主委员会是业主大会决定事项的执行机构，应当做好对物业服务企业的日常监管工作，同时督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻，劝导业主缴纳物业费。业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至十一人的单数确定，鼓励和支持业主中符合条件的党员通过法定程序成为业主委员会委员，推动业主委员会成立党组织，充分发挥党组织和党员战斗堡垒和先锋模范作用，保障物业管理健康发展。

　　业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会的主任和副主任，其中主任一人，副主任一至三人。业主委员会应当自选举产生或内容变更之日起三十日内，向物业项目所在地街道办事处备案。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定组织协调能力的业主担任。业主委员会委员本人、配偶及其直系亲属不得在本物业管理区域内的物业服务人中兼职或者与该物业服务人有其他利害关系。

　　业主大会、业主委员会开展工作的经费和业主委员会委员的工作补贴标准由业主大会决定，费用由全体业主承担，也可以从业主共有部分经营所得收益中列支。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况、业主委员会委员的工作补贴发放情况，应当定期由业主委员会以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。

　　不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立业主大会、业主大会成立后未能选举产生业主委员会的住宅小区，经物业项目所在地街道办事处指导后仍不能成立业主大会和选举产生业主委员会的，街道办事处应当组织嘎查村民委员会、居民委员会、业主组建物业管理委员会，临时履行业主委员会职责，推动符合条件的住宅小区成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人，并出具交纳物业服务费用的证明或者对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务人和业主委员会。

　　物业服务人按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的，业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，并自约定之日起十五日内告知物业服务人。物业使用人不交纳物业服务费用的，业主承担连带交纳责任。

　　新建住宅小区物业实行前期物业管。

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