必发官网物业纠纷大揭秘：业主与物业的“爱恨情仇”
物业管理是改善小区人居环境的内在需求，物业也是当前基层社会治理的重要参与者，具有重要的作用。作为小区中管家角色，物业却常被业主投诉不作为、服务差、收费高等问题，物业纠纷的化解也成了当前基层社会治理的难点问题。
“小物业”关乎着“大民生”，为共同做好物业纠纷源头治理与调处化解工作，引导物业公司规范服务，指导业主理性表达诉求，一起来了解一下相关法律规定吧！
前期物业服务合同是指在小区尚未成立业主委员会之前，由开发商与物业公司签订的合同。物业服务合同是指业主委员会（代表全体业主）与物业公司签订的，由全体业主承担法律后果的合同。
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
《物业管理条例》第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
因为物业服务合同和供水、供电合同是两类互相独立的合同。物业不是供水供电合同当事人，无权就水电相关服务进行掌控。此外，业主的水电费也并不包含于物业费中，因而欠缴物业费，不能直接影响水电的供应。正确的做法是向业主催缴并约定合理补缴期限，业主过期仍不支付的，物业公司可以提起诉讼或者申请仲裁。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
家中被盗，侵害业主权益的是小偷，不是物业公司。业主首先应当报警，由公安机关侦破案件，找到具体的侵权行为人。物业公司作为服务机构，提供对小区的基本安保服务义务。如果物业公司做到了合同中约定的定期巡逻等安保义务，并积极配合了公安机关的相关工作，一般情况下物业不应承担业主被盗产生的损失。如果物业存在管理过失，则可能认定物业服务存在瑕疵，从而导致物业费打折或承担补充赔偿责任等不利后果。
《中华人民共和国民法典》第一千一百六十七条 侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
《物业管理条例》第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
《中华人民共和国民法典》第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《中华人民共和国民法典》第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
房屋销售方是开发商，在质保期内，对所售房屋承担保修责任。房屋质量引发的维修、赔偿问题属于业主与开发商之间的房屋买卖合同关系，而业主与物业公司之间系物业服务合同关系，二者不是同一法律关系。房屋存在质量问题，业主应追究开发商的赔偿责任，不可以此为由拒交物业费。
情形1：业主认为物业管理存在重多瑕疵，比如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏后没有及时更换等拒交物业费。物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，具有公共性和整体性，局部存在瑕疵不能视为重大瑕疵。
情形2：某物业公司起诉业主要求支付物业费，业主辩称小区正门门禁卡损坏后没有修复，导致不需要门禁卡即可随意进出，后门未设有保安亭，亦无保安巡查，保安室虽有录像监控但部分监控损失损坏。此外，部分业主举证证明财物曾被偷窃。该物业在安全保障方面，明显管理不到位，存在严重瑕疵，会依据具体情况酌情减少物业费。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业公司提供的物业服务是针对全体业主、整体区域，业主虽未长期居住，但物业公司仍对小区公共区域提供了物业服务，业主事实上享受了该服务。支付物业费是业主的法定义务，故无论入住与否，在物业合同没有减免优惠的情况下，都应当按时缴纳物业费。
《中华人民共和国民法典》第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
居民小区是最基层的居住环境，安全、有序的居住环境需要业主及其他物业使用人与物业服务人之间互相尊重和共同维护。个别业主擅自“住改商”的行为。一方面，对于广大业主群体，扰乱小区正常的生活秩序，造成小区车位、电梯、水电等公共资源使用紧张，还会导致人流量的增加，产生安全隐患，另一方面，对于物业服务人，也妨碍了物业服务人的正常管理。
《中华人民共和国民法典》第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
根据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后，原业主所欠的物业费须及时补交，否则将影响新业主的正常居住。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
“小物业”牵动“大民生”，物业纠纷涉及面广，处理不当易引发群体性矛盾。而在日常生活中，物业公司与业主之间既是服务关系又是合作关系，物业纠纷并不是某一方的原因，物业公司与业主都要明确自身的责任和义务。
作为物业一方，应当按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范向广大业主提供物业服务。在业主遇到问题后，如果是物业职责范围内的应积极应对，如果不在物业职责范围也应耐心讲解，引导业主正确解决问题，从而避免业主与物业间的矛盾纠纷。双方要在“大事”上多沟通协商、互相解决，在“小事”上互相理解换位思考，这样才能共创和谐美好家园。
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